Particulier vice caché
Introduction
Ce rapport d’expertise a été réalisé à la suite de l’apparition de fissures sur les murs et les structures d’un immeuble. Les fissures observées soulèvent des inquiétudes quant à la stabilité de l’édifice et à la sécurité des occupants. Le but de ce rapport est d’analyser la nature et l’origine des fissures, d’évaluer les risques associés et de recommander des actions correctives appropriées.
L’immeuble en question est une construction de type résidentiel qui repose sur un terrain de nature potentiellement argileuse.
Généralités:
Les fissures présentes dans les bâtiments peuvent être classées en deux catégories principales :
- Fissures de traction : Ce sont des fissures longitudinales généralement observées sur les façades et les murs intérieurs du pavillon. Elles apparaissent souvent au niveau des linteaux, des encadrements de fenêtres et de portes, ainsi que sur les murs porteurs.
- Fissures d’axe tranchant : Ce type de fissure est caractérisé par des fissures obliques à 45° qui se développent généralement depuis les angles des ouvertures (portes, fenêtres) vers les angles des murs, ce qui suggère un mouvement différentiel des fondations ou des éléments porteurs.
Analyse préliminaire des Causes Probables des Fissures:
Les fissures observées dans le pavillon semblent être liées à la nature du sol sur lequel il repose. En effet, la présence d’un sol de type argileux est souvent associée à des problèmes de stabilité des fondations en raison des caractéristiques de rétraction et de gonflement de ces types de sols.
Observations :
Sur déclaration de Mme XY, cette dernière a acheté à Mr X qui semble avoir été le promoteur de la copropriété. A la vente, il n’est nullement fait état de fissures et lézardes à l’arrière du bâtiment. Ces dernière ont été notées par Me XYZ huissier de justice et on manifestement fait l’objet d’une expertise avant l’achat par Mme XY, des jauges saunas étant posées sur les fissures mais sur une propriété ou je n’ai pas eu accès.
Constat préliminaire
Le bâtiment est ancien et a probablement changé de destination.
Je constate l’aménagement d’une cave en local noble de première catégorie manifestement humide et sans que l’arrière du mur enterré ne soit traité contre ses problèmes d’humidité par infiltration. Ce point sera à contrôler en l’absence de sondages destructifs à ce jour sur la propriété mitoyenne ou j’ai eu accès.
Façade arrière
J’ai l’entrant par un propriétaire de l’immeuble à l’arrière de l copropriété.
Je note de prime abord trois lézardes anciennes avec témoins plâtre et jauges Saugnac. Je n’ai pas un accès direct à ces jauges et ne peut donc pas en noter les dates de pose.
Je note sur la longueur de la copropriété trois lézardes majeures dont deux avec un désaffleure que j’estime supérieur au centimètre ainsi qu’une fissure verticale le long de la descente EP qui au demeurant ne semble pas raccordée à un regard.
Pignon
Le pignon en bout de bâtiment comme repéré sur le plan en annexe ci-dessous est également fissuré, voire lézardé avec un léger désaffleure visible depuis la face arrière du bâtiment.
Je note également de très forte déformations en toiture laissant conjecturer une problématique de charpente.
Le réseau EP semble à minima très vétuste et ne présente pas de regard de visite en pied de chute.
Hors mission je note les stigmates d’une très forte humidité qui est corroborée par un thermomètre humidimètre qui affiche 73% d’humidité.
Mr XY m’explique que sa fille a eu de gros problèmes d’humidité dans cette zone par infiltration et également par un « tunnel » qui passe sous la propriété voisine et est présent sur le plan annexé en page 7 (flèche orange) à ce jour condamné par Mme XY qui a fait poser une PAC air air et utilise des blocs d’assèchement type RUBSON.
Analyse des constats
Avis technique des désordres
Concernant les lézardes
Elles sont manifestement ancienne et ne peuvent avoir échappé à la vigilance du promoteur/vendeur de l’immeuble qui n’en a pas pour autant informé l’acquéreur, aucune trace n’est présente dans l’acte authentique et dans le compromis de vente alors même que des jauges Saugnac manifestement anciennes eu égard à leur niveau de décoloration et des témoins plâtres sont présents et non connus de l’acquéreur.
Concernant les désordre d’humidité
Le changement de destination d’un local de seconde catégorie comme une cave en local noble de première catégorie impose in certain nombres de règles, en particulier la protection des parties enterrées et la ventilation (point hors mission qui sera à contrôler ultérieurement)
Investigations complémentaires
Des investigations et contrôles suivants doivent être réalisés afin de confirmer techniquement et contradictoirement les hypothèses émises ci-dessus:
Investigation 1
Études Supplémentaires Recommandées:
Pour confirmer la nature exacte du sol et évaluer la stabilité des fondations du pavillon, une étude géotechnique de type G5 est vivement recommandée. Cette étude comprendra :
- Sondages géotechniques : Pour déterminer la composition stratigraphique du sol et identifier la présence éventuelle de couches argileuses gonflantes.
- Essais en laboratoire : Pour évaluer les caractéristiques de rétention d’eau et le potentiel de gonflement du sol.
- Analyse des risques géotechniques : Pour prévoir l’évolution potentielle des mouvements de sol et leurs impacts sur la structure.
- La problématique de ce dossier va se situer dans la zone d’intervention qui sera nécessairement intérieure et demandera des sondages destructifs, la propriété à l’arrière étant d’une par non concernées par ces lézardes et d’autre part en surplomb de plus de deux mètres interdisant un sondage jusqu’aux fondations de la copropriété.
Conclusions
Avis de l’expert (selon les constats, au jour de l’expertise, sur les éléments visibles et accessibles) Recommandations d’ordre général sans préconisations:
En conclusion, les fissures observées dans le pavillon semblent principalement dues à la nature argileuse du sol sur lequel il repose. En attendant les résultats de l’étude géotechnique de type G5, il est conseillé́ de :
- Surveiller l’évolution des fissures : Installer des témoins de fissures pour suivre l’évolution de leur largeur et de leur propagation.
2. Éviter l’accumulation d’eau autour des fondations : Mettre en place des drains ou des systèmes de gestion des eaux pluviales pour
réduire la teneur en eau du sol environnant.
- Limiter les charges supplémentaires : Éviter tout ajout de charges ou de modifications structurelles avant d’avoir une évaluation complète des conditions de fondation.
En résumé:
Mécaniquement parlant, le désaffleure met en évidence une rotation différentielle de trois parties du mur goutteras arrière de la copropriété. Ce mouvement délétère à la stabilité de l’ouvrage devra être rapidement stoppé par des investigations, et des travaux validés par des bureaux d’études géotechnique et structure. Les travaux poseront le problème de l’occupation des logements et du cout très important. Cette fissuration d’axe tranchant ne peut en aucun cas rester en l’état tant d’un point de vue stabilité à terme du bâti que d’un point de vue infiltrations délétères à l’ouvrage.
A ce stade il est vital de contrôler deux points inconnus à ce jour, d’une part le statut du promoteur/vendeur de l’immeuble Mr X et d’autre part obtenir la dommage ouvrage du même Mr X afin de potentiellement la mettre en cause. Avocats et magistrats verront de l’opportunité de définir s’il y a eu vice caché et intentionnalité de cacher les lézardes.
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